熬过行业“厮杀”，熬不过地产“寒冬”。

曾经的全球最大商业Mall、总市值超千亿的家居巨头——红星美凯龙还是被摆上了交易桌。

1月8日，建发股份公告称计划以现金方式协议收购红星美凯龙不超过30%的股份。若本次交易完成，建发股份将成为“中国家居零售A+H第一股”的控股股东。

(相关资料图)

然而，对于建发股份与红星美凯的这笔交易，资本市场并不买账。

1月9日，建发股份股价一路走低，期间一度上演“跌停杀”； 截至1月13日，建发股份已录得“五连跌”。

作为中国家居行业老大，红星美凯龙凭借巨量自持商场和不断增长的营收被业内誉为“超级包租公”。然而，如今的红星美凯龙已是 千亿债务压顶，残喘于生死边缘。

身后无路可退，往前便是深渊，它是如何一步步走向“卖身求生”的？

“高杠杆”、“高负债”堆起的千亿家居帝国

与家居行业的其它企业相比，红星美凯龙的模式更像一家房地产开发商。

“买地-开发-招商-收租+运营-物业升值-抵押物业-再买地”，这一套玩法在近20多年间一直贯穿于红星美凯龙的发展。

2000年，红星美凯龙推出第一个品牌商场，其创始人车建新面突然产生一种忧患，他担心随着中国的极速发展，未来的地价、物价会飞速飙升，作为卖场，与其为租金支出发愁，还不如自己买地开发要来的稳妥。

于是从2000年开始，红星美凯龙开始了一发不可收拾的“圈地运动”。 通过买地、建商场、获得商场物业的经营权，再进行统一招商，收取租赁和管理费，为了持续扩大规模，红星美凯龙再将卖场进行抵押，又进入买地、盖楼、招商的循环。

事实证明，时代并没有辜负红星美凯龙。

到2008年的时候，红星美凯龙已经在自有土地上建起了50家卖场，公司总资产翻了五倍。

地产红利更是驱使着红星美凯龙在疯狂扩张的路上“蒙眼狂奔”。

从2013开始，红星美凯龙充分利用高杠杆、高负债模式，通过不断抵押手中固定资产套取大量现金实现扩张。2016年末，红星美凯龙第200座家居Mall在湖南怀化开业，正式宣告着红星美凯龙超越万达，成为全球规模最大商业Mall运营商。

在房价飙升、土地持续升值的年代，红星美凯龙的这一套玩法确实屡试不爽，获得了丰厚利润。

据资料显示，2013-2016年四年间，红星美凯龙年均净利率在50%以上，足以秒杀80%以上的重资产行业。

地产下行周期，千亿债务压顶，开启全面大溃败

然而，深度依赖房地产开发模式的红星美凯龙一旦遭遇地产下行周期，就马上被高杠杆、高负债模式反噬。

2019-2021年，红星美凯龙营归母净利润分别为44.80亿元、17.32亿元、 20.47亿元，业绩下滑已经是不争的事实。从红星美凯龙2022年前三财季数据来看，公司营业收入104.84亿元，同比下降7.67%，归属母净利润13.18亿元，降幅高达36.17%。

截止到2022年末，红星美凯龙在全国共有476家家居建材店/产业街，其中包括94家自营商场（其中61家为自持），284家委管商场，8家战略合作卖场，57家特许项目。这其中，重资产规模占比高达72%，卖场的自持比例接近65%，需要付出更多的经营成本、管理成本和债务负担。

在营收、净利“双杀”的同时，红星美凯龙的债务更是居高不下。

截至2022年上半年，红星美凯龙总负债约1229亿，其中一年内到期流动负债约662.亿，整个集团账上现金不足88亿。

盲目扩张的“后遗症”，加上地产下行周期、线上渠道冲击、疫情影响等多方因素，红星美凯龙的诸多卖场早已经陷入举步维艰的经营困境。

从2020年起，红星美凯龙就已经走上闭店的道路，沈阳、舟山、绍兴、福州、咸阳……接连出现闭店潮。数据显示，从2020-2021年，红星美凯龙共关闭22家商场（包括自营和委管），2022年前三季度又关闭7家。

一个月前，武汉五大卖场集体退租事件，更是让红星美凯龙难堪至极。

2022年12月23日，武汉市装饰建材家居发展商会发布《告红星美凯龙卖场通知书》称，由于客流极少，降租减压未果，商户受损严重，决定自24日起，红星美凯龙在武汉的五大卖场统一闭店停业。此事一出，对于红星美凯龙来说无异于釜底抽薪。

虽然事后红星美凯龙方面宣称已经与对方达成共识，但被商户如此“逼宫”，其境况之窘迫已经不言而喻。

从小作坊到家居霸主，也是小木匠的逆袭史

千亿高楼，拔地而起！红星美凯龙的家居帝国的发展史，记录着一个小木匠的逆袭传奇。

红星美凯龙的创始人叫车建新，1966年出生于江苏常州一个贫穷家庭。对读书不感兴趣的他在学习木工技术方面有着超于常人的专注与天赋，立志做“中国最好的木匠。”

1986年，20岁的车建新用借来的600元开起了家具作坊，第一单就净赚200元。由于经营有方，只用了两年时间，车建新的家具作坊便升级为家具城，年赚利润达到了惊人的50万。

此后，车建新的家具城生意一路顺风顺水。

1994年，中国家具业集团化发展历程中的标志性事件诞生——车建新出资1亿成立常州红星家具集团，主营家具制造、加工和销售。

1996年，车建新的中国红星集团成立，同年底，他决定从家具生产商转为渠道商，开始专注家居卖场。

……

从1986年借钱创业，到2016年、2018年红星美凯龙分别在香港、内地上市，车建新凭着赤手空拳打出了一座千亿级的商业帝国，凭借近400亿身家成为各类富豪榜的常客。

据说车建新不喜欢被叫“车总”，他更加喜欢别人称他为“车车”，寓意双马齐驱，一片通途。

在家居行业已经强到没有对手的车建新心中有一个梦想，那就是做第二个万达。

亦步亦趋学万达，错爱地产终食恶果

2009年，红星美凯龙成立红星地产，定位于“地产+商业+资产管理”。

乘地产行业上行东风扶摇而上，红星地产的扩张可谓神速。截至2020年底，红星地产已经进入全国57座城市，120多个项目销售额已达400亿元，待售货值接近千亿。

尽管前几年房地产政策正在收紧，郁亮开始喊出“活下去”的口号，但雄心勃勃的车建新依然在2018年高调宣布红星地产正向千亿目标迈进。

红星地产的核心发展模式是倚仗红星美凯龙的资源优势，即在家居商场附近拿下一块商住用地进行开发。看似很美好，实际上红星地产的资产状态隐患重重——土储以三四线城市为主，产品去化压力大，回款周期长，对资金产生严峻考验。加上红星美凯龙家居商场与地产开发板块经常同时有数十个项目排队待建，资金需求规模巨大。

早在2020年6月底，红星地产主体红星企发负债总额就已经达877.4亿元，其中流动负债达725.02亿元，占比高达83%，致使车建新只得数次通过红星美凯龙控股来为地产板块融资，包括质押红星美凯龙家居股权为红星地产“输血”。

对地产的执念，车建新可以说达到了倔强的地步。

2020年4月，在红星美凯龙利润严重滑坡、债务压力不断增长的情况下，车建新却依然斥资47亿元接盘融创抛售的金科11%的股份。

尔后，被重资产战线拖入深渊的车建新又被迫学王健林。

自2021年开始，车建新在红星美凯龙提出“轻资产、重运营、降杠杆”经营策略。

2021年7月，车建新将红星地产的70%股权以40亿元“贱卖”给远洋集团、远洋资本。同一年，红星美凯龙旗下7家物流子公司和美凯龙物业80%股权也被出售。

一边甩卖资产，红星美凯龙一边通过发债、转让债权等方式缓解资金问题。

然而，大厦将倾，众木难扶！即便如此，依然堵不上巨大的资金窟窿。

现在唯一能卖的，也只有红星美凯龙了。

目前建发股份有意收购红星美凯龙不超过30%股份，阿里巴巴也正打算“杀入”股权之争。不管最后由谁接盘，此次股权转让都将导致红星美凯龙的控制权发生变更。对于车建新来说，这并不是是断臂求生，而是满盘皆输。毕竟红星美凯龙才是车建新最值钱的家底，但凡能还能支撑一下，也绝不会现在忍痛割爱。

中国有谚“车到山前必有路”。车建新以600元起家，商海纵横30余载终成行业霸主，可谓是通天大道宽又阔。这一次他来到命运的岔口，虽然已经迎来转机，但是他作为企业创始人，一旦失去为之奋斗毕生的红星美凯龙时，前方的路只怕也不值得期待了。

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#红星美凯龙︱断臂，能否求生#