近日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(下称《通知》)，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔2023〕236号，下称“236号文”)，明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围。

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业内人士认为，发行消费基础设施REITs，将对扩大内需、提振消费起到积极作用。政策内涵绝非简单给房企提供资产处置渠道，而是建设培育更高质高效的消费基础设施，改善居民消费环境，创新消费场景，发挥消费增长拉动经济的乘数效应。

消费基础设施REITs重在拉动内需、提振消费

据悉，《通知》和236号文在拓宽试点项目类型、调整项目要求方面保持一致，明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围。业内人士普遍认为，发行消费类公募REITs，将对扩大内需、提振消费起到积极作用，有助于改善居民消费环境，创新消费场景，实现消费升级，使得居民“钱有处花”。

在国金证券固收首席分析师樊信江看来，政策内涵绝非仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼长远旨在建设培育更高质高效的消费基础设施，通过投融资良性循环，推动国内物业资管行业长足高效发展，更好支持实体经济，最终服务于促消费这一目的。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示，我国运营类开发商及零售商持有大量消费基础设施资产，试点行业范围的扩展有助于盘活存量消费基础设施资产，既契合我国“扩内需促消费”的政策导向，也符合我国公募REITs以基础设施类资产试点的初衷。

信保(天津)股权投资基金管理有限公司REITs业务总经理李文峥认为，发行消费类公募REITs有助于丰富和提升消费的空间载体，改善消费条件，优化消费场景。企业发行REITs后，资本实力得到明显加强，回收资金可用于新的消费基础设施建设，增加消费设施。企业也可加大资本性改造投入，改善商场的条件，创新消费场景。

分类调整项目收益率及资产规模门槛要求

据悉，《通知》和236号文延续了此前保障性租赁住房试点发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，切实落实“房住不炒”精神，同时分类调整了项目收益率及资产规模门槛要求。其中，产权类项目拟将分派率要求整体微调为3.8%；特许经营权类项目拟明确使用内部收益率(IRR)作为准入标准，IRR原则上不得低于5%。

同时，《通知》和236号文适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍。

业内人士提及，试点初期阶段，监管部门明确了适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，但近两年，随着市场利率中枢下行，此前的分派率要求一定程度上影响REITs市场的价格发现功能和企业参与积极性，同时不太契合特许经营权类项目的收益特征。

中信建投基金产品部人士认为，分类调整项目收益率，既可以帮助投资人更为直观判断项目收益水平，进行同类资产的横向比较，同时结合不同资产的二级市场表现，分别适度降低了两大类资产的最低收益门槛，将鼓励更多优质资产参与公募REITs市场。

打开优质房地产存量资产价值转换空间

业内人士预计，消费基础设施REITs将成为我国REITs市场重要组成部分，有效助力REITs市场健康发展。同时，政策引导房地产行业由“高周转、重开发、轻运营”向“精细化、存量化”转型，打开了优质房地产存量资产价值转换空间，有助于估值溢价提升。

“消费基础设施领域具备发行潜力的资产规模很大。”李文峥表示，据赢商大数据统计，截至2021年底，国内购物中心数量近5400家，经营面积达4.75亿平方米，整体价值将以数万亿元计，预计其中将有不少符合发行条件的项目。

樊信江认为，公募REITs未来将成为保障房、市场化长租房及商业不动产重要融资支持方式。政策利好信用资质良好、具备从重资产到轻资产战略转型能力的行业龙头房企，同时，持有商业运营类、文旅商业类等资产的地方相关运营企业也将获益，有望促进这类企业盘活存量文旅、商业、物业等资产，拓宽其资产转让及融资渠道。